Jak zmiany w kredytach ustawiają rynek nieruchomości – i dlaczego w Szczecinie widać to szybciej, niż myślisz.
Gdyby ktoś mnie zapytał, co dziś najsilniej porusza rynek nieruchomości, nie odpowiedziałbym: „ceny”, „deweloperzy” ani nawet „moda na metraż”. Odpowiedziałbym: kredyt. A dokładniej — zmiany w kredytach: stopy procentowe, dostępność finansowania, wskaźniki referencyjne i nastroje banków. To one w praktyce decydują, ilu kupujących w ogóle może wejść do gry.
W branży nieruchomości czasem mówi się, że „rynek robi się na oglądaniach”. Ja uważam, że rynek robi się na zdolności kredytowej. Oglądania są dopiero konsekwencją.
1) Stopy procentowe: jeden numer, który zmienia wszystko
Z perspektywy pośrednika z wieloletnim doświadczeniem mogę powiedzieć jedno: zmiana stóp procentowych nie działa liniowo. To nie jest „o, rata spadła o 150 zł, więc kupię mieszkanie”. To jest raczej: „bank nagle liczy mi zdolność inaczej, a ja przestaję być widzem i staję się kupującym”.
W Polsce kluczowym punktem odniesienia są decyzje Rady Polityki Pieniężnej i poziom podstawowych stóp NBP. Według tabel NBP stopa referencyjna wynosi 4,00% i obowiązuje od 4 grudnia 2025 r. To ważne, bo taki poziom stóp — w porównaniu z okresem najwyższych kosztów pieniądza — po prostu odmraża część popytu kredytowego. I rynek nieruchomości oddycha.
Co widzę w praktyce? Gdy stopy stabilizują się lub spadają, dzieją się trzy rzeczy naraz:
- wraca odwaga kupujących, którzy wcześniej „czekali na lepszy moment”;
- wzrasta liczba zapytań o kredyt, więc rośnie liczba realnych klientów;
- sprzedający podnoszą oczekiwania, bo „skoro znów są kupujący, to czemu mam schodzić z ceny”.
To jest mechanizm, który świetnie widać w danych o popycie na hipoteki.
2) Popyt na kredyty: gdy banki widzą kolejkę, rynek zaczyna się kręcić
BIK opublikował informację, że w styczniu 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe (w przeliczeniu na dzień roboczy) była wyższa o 50,4% r/r, a liczba wnioskujących wzrosła do 36,30 tys. osób (wzrost 28,5% r/r).
I teraz najważniejsze: to nie jest statystyka dla analityków. To jest statystyka, która następnego dnia przekłada się na:
- większy ruch na prezentacjach,
- szybsze decyzje,
- mniejszą elastyczność negocjacyjną,
- większe znaczenie jakości oferty (zdjęć, opisu, ceny startowej).
W Szczecinie to widać szczególnie w segmentach „rodzinnych” (3 pokoje, sensowny układ, dobra infrastruktura) oraz w mieszkaniach inwestycyjnych w lokalizacjach, które najemca „rozumie” od pierwszego spojrzenia.
Moja obserwacja: kiedy kredyt staje się łatwiejszy, rynek nie staje się automatycznie tańszy. On staje się szybszy. A szybkość lubi premie.
3) „Programy” i ich wpływ: czasem działa nawet… sama plotka
Rynek nieruchomości jest wrażliwy na politykę mieszkaniową — czasem bardziej psychologicznie niż finansowo. Wystarczy zapowiedź dopłat, żeby część sprzedających uznała: „to zaraz ceny pójdą w górę”, a część kupujących: „to poczekam, bo dopłata mi pomoże”. I rynek potrafi się na chwilę zawiesić.
W ostatnich miesiącach sporo mówiło się o programach dopłat do kredytów, ale z doniesień wynikało, że program „Kredyt na start” ostatecznie nie wszedł w życie / został zarzucony. Niezależnie od ocen politycznych, dla rynku liczy się jedno: niepewność. A niepewność jest wrogiem płynnych transakcji.
Moje zdanie: rynek woli przewidywalność od „prezentów”. Dla wielu klientów ważniejsze jest to, czy bank policzy zdolność stabilnie i transparentnie, niż to, czy państwo coś dopłaci (albo nie dopłaci).
4) WIBOR, WIRON, POLSTR: rewolucje wskaźników i ich realny efekt
Jest jeszcze wątek, który wielu kupujących i sprzedających ignoruje, bo brzmi „bankowo”: wskaźniki referencyjne. A to one w praktyce wpływają na oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie i na sposób, w jaki konsumenci postrzegają ryzyko.
Komisja Nadzoru Finansowego informowała o aktualizowanej Mapie Drogowej dotyczącej procesu zastąpienia wskaźników WIBOR i WIBID. W dokumentach i komunikatach pojawia się też wątek wdrożenia nowego indeksu (np. POLSTR) jako docelowego rozwiązania w reformie wskaźników.
Czy przeciętny kupujący w Szczecinie śledzi „mapy drogowe”? Raczej nie. Ale śledzi nagłówki: „WIBOR do zmiany”, „kredyty inaczej liczone”, „nowy wskaźnik”. I to wystarczy, żeby:
- część klientów wybierała stałą stopę „bo nie chcę niespodzianek”,
- część odwlekała decyzję „bo coś się zmieni”,
- część pytała wprost: „czy ten kredyt będzie bezpieczny?”.
Moje doświadczenie: w nieruchomościach często wygrywa nie ten, kto ma najlepszy argument finansowy, tylko ten, kto potrafi klientowi dać poczucie kontroli. A chaos informacyjny o wskaźnikach kontrolę odbiera.
5) Co mówią eksperci rynku? Wzrost sprzedaży, gdy kredyt luzuje
W raportach rynkowych widać podobną logikę: niższe stopy = większa sprzedaż, przy założeniu, że podaż nie zaleje rynku w tym samym tempie.
JLL w swoim materiale o rynku mieszkaniowym w Polsce (IV kw. 2025) wskazuje, że rok 2026 powinien przynieść wyraźny wzrost liczby sprzedanych mieszkań na rynkach mieszkaniowych, m.in. w kontekście wcześniejszych obniżek stóp.
To jest ważne, bo pokazuje, że to nie tylko „wrażenie z ulicy”. To mechanizm, który profesjonaliści monitorują w skali kraju.
6) Mój wniosek jako pośrednika: kredyt wpływa na ceny bardziej niż budowa nowych osiedli
Zabrzmi przewrotnie, ale powiem wprost: na krótkim dystansie (6–18 miesięcy) to kredyt częściej ustawia ceny niż podaż. Podaż jest powolna. Kredyt bywa szybki.
Gdy banki:
- poprawiają zdolność (bo stopy spadły),
- łagodzą warunki (bo konkurencja rośnie),
- szybciej wydają decyzje (bo procesy są sprawniejsze),
wtedy popyt nie tylko rośnie liczbowo, ale rośnie jego „jakość”: przychodzą ludzie zdecydowani, z policzonymi parametrami, z gotowością do podpisania umowy przedwstępnej.
I wtedy w Szczecinie dzieją się dwie rzeczy naraz:
- dobre mieszkania znikają szybciej,
- przeciętne mieszkania muszą się bardziej postarać (ceną, prezentacją, strategią).
To jest moim zdaniem najuczciwszy opis rynku: kredyt nie podnosi wszystkiego równo. On różnicuje.
7) Co to oznacza dla kupujących?
Jeśli kupujesz na kredyt, zmiany kredytowe mają dla Ciebie trzy praktyczne konsekwencje:
- Zdolność i rata — oczywiste, ale kluczowe.
- Pozycja negocjacyjna — gdy popyt kredytowy rośnie, negocjacje są trudniejsze.
- Ryzyko czasowe — im więcej kupujących, tym mniejszy margines na „pomyślę tydzień”.
Moja rada? Nie chodzi o to, żeby podejmować decyzje w pośpiechu. Chodzi o to, żeby być przygotowanym: dokumenty, finansowanie, kryteria. Wtedy rynek Cię nie zaskoczy.
8) Co to oznacza dla sprzedających?
Sprzedający często pytają: „Czy teraz jest dobry moment, skoro kredyty się zmieniają?”
Z mojego punktu widzenia odpowiedź brzmi: to dobry moment dla tych, którzy sprzedają mądrze.
Czyli:
- realistyczna wycena (nie „bo sąsiad tak wystawił”),
- profesjonalna prezentacja (zdjęcia, opis, strategia),
- uporządkowane dokumenty,
- dobrze poprowadzone negocjacje.
Gdy popyt kredytowy wraca, rynek nagradza przygotowanych.
Kredyt to nie temat „dla banków” — to silnik rynku nieruchomości
Stopy procentowe NBP na poziomie 4,00% , wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe wg BIK oraz prognozy wzrostu sprzedaży mieszkań w 2026 r. w analizach JLL układają się w jeden obraz: rynek wraca do ruchu, ale nie wraca do „łatwych decyzji”.
A jeśli miałbym zamknąć to w jednym zdaniu jako pośrednik z doświadczeniem:
kredyt nie tylko wpływa na rynek nieruchomości — on go ustawia.
